De Nederlandse overheid bemoeit zich op grote schaal met de woningmarkt. Dit is ook noodzakelijk, meent Pieter Tordoir. De woningmarkt in een dichtbevolkt land verlangt sturing. Echter, het rijk speelt nu maar op één schaakbord: de vraagzijde van de markt. Er moet vooral veel veranderen aan de aanbodzijde. De Politiek moet het heft in handen nemen.

Door Pieter Tordoir

Wonen in Nederland is sterk gereguleerd en wordt zwaar gesubsidieerd. De publieke bemoeienis is in financiële omvang vergelijkbaar met het onderwijs en de gezondheidszorg. Toch levert die bemoeienis bitter weinig op. Door het beleid zit de woningmarkt op slot, met alle nadelen voor starters, de arbeidsmarkt en de mobiliteit. Alle reden dus voor beleidshervorming. Het huidige kabinet doet weinig. Partijen houden elkaar in een houdgreep van belangen. Waar liggen mogelijkheden voor doorbraken en wat kan D66 daarbij betekenen? Een analyse in vogelvlucht. 

Het vraagstuk

Naar internationale maatstaven is in ons land sprake van extreme beleidsbemoeienis met het wonen. De overheid pompt jaarlijks circa 20 miljard in de vraagmarkt, gemiddeld €3000 per huishouden, en heeft daarnaast door regelgeving en ontwikkelingspolitiek een ijzeren hand in het  aanbod. Daar bovenop komen de activiteiten van de semi-publieke corporatiesector. Van een beleidsveld met die enorme omvang en kosten mag je een flink maatschappelijk nut verwachten.

Het resultaat is zwaar teleurstellend. Op macroschaal geeft het woonbeleid volgens het Centraal Planbureau (CPB) het land jaarlijks miljarden euro’s welvaartsverlies . Dan zijn de negatieve effecten van de disfunctionerende woningmarkt op de arbeidsmarkt, de kosten van mobiliteit en de sociale cohesie niet meegerekend. Honderdduizenden hebben geen toegang tot betaalbaar en goed wonen. Veel groter is de groep die beter of anders wil wonen maar dat niet kan vanwege het beleid. De exorbitante stijging van de huizenprijzen, met economisch risico van dien, is in belangrijke mate een gevolg van het beleid. Zolang het beleid niet fundamenteel verandert zal het alleen maar erger worden.

Ik pleit bepaald niet voor afschaffing van het woonbeleid, zoals veel economen dat im- of expliciet doen. De woningmarkt in een dichtbevolkt land verlangt sturing. Zonder beleid zullen sociale tegenstellingen toenemen. De woningmarkt is geen gewone markt en zal dat ook nooit worden. Maar het beleid werkt nu echter vooral averechts. Dat mag niet op zo’n maatschappelijk belangrijk dossier.

Dit kabinet stelt hervorming uit. Een volgend kabinet zal flinke stappen moeten zetten. Het dossier is echter netelig. Het woonbeleid hangt van deelbelangen en gewoonterecht aan elkaar; hervorming zonder schade aan deelbelangen is onmogelijk. Een oplossing voor inkomenspolitieke en fiscale complicaties is een breinbreker. Bovendien speelt het rijk maar op één schaakbord, de vraagzijde van de markt. Het rijk heeft nauwelijks invloed op het aanbod want daar gaan lagere overheden over. Omdat iedere zinvolle hervorming zowel het vraag- als aanbodbeleid moet treffen kunnen we niet zonder medewerking van het lokale bestuur. Specialisten zijn het erover eens dat alleen een samenhangend pakket van vele maatregelen gaat werken. Maar hoe meer samenhang, hoe meer belangen in het spel en dus hoe groter de kans op zand in de hervormingsmachine. We kunnen echter een start maken zonder direct politieke emoties op te roepen.

Oorzaken

De landelijke politieke emotie betreft vooral de hypotheekrenteaftrek en de huurwetten. Natuurlijk moeten het koop- en huurbeleid in samenhang worden bezien; daarover geen discussie. Los van de inkomenspolitieke rariteiten van het koop- en huurbeleid, dat veel geld stuurt naar de verkeerde doelgroepen, moeten we vooral kijken naar het effect van de huidige vraagstimulering op de woningmarkt. Dat is groot, maar dat komt vooral door de verstarring in het woningaanbod; het vraagondersteuningbeleid jaagt huizenprijzen omhoog zolang het aanbod niet groter en beter wordt. Het zorgt voor een muur tussen huren en kopen. Aldus zit de markt en de doorstroming vast. Wanneer we dit beleid versoberen en verbeteren zal dat maar beperkt effect hebben op prijzen en doorstroming, terwijl de kosten voor de burger wel omhoog gaan. Ervaring in het Verenigd Koninkrijk en Scandinavië leert dat versoberde vraagstimulering een tijdelijk neerwaarts effect heeft op de woningprijzen. De woningschaarste blijft echter bestaan en wordt erger want bouwen levert minder op. In Nederland heeft de verdriedubbeling van huizenprijzen in de afgelopen twintig jaar geen effect gehad op de woningbouw terwijl de prijsdaling van dit moment wel leidt tot een scherpe daling van de bouwproductie. De prijzen zullen straks extra hard stijgen.

Conclusie: er moet vooral veel veranderen aan de aanbodzijde. Alleen dan krijgt ook een aanpassing van het vraagbeleid werkelijk nut. Aanbodverruiming en verbetering zet de meeste zoden aan de dijk. Er zijn goede redenen voor hervorming van het vraagbeleid, want het is onvoldoende rechtvaardig en te kostbaar, maar als we strikt naar het disfunctioneren en de ontoegankelijkheid van de markt voor koop- en huurwoningen kijken kunnen we al veel doen door eerst het aanbodbeleid aan te pakken.   

Wat gaat er mis aan de aanbodzijde? In feite wordt het woningaanbod vooral door de gemeentelijke overheid bepaald. Die bemoeienis is vaak ingegeven door de beste maatschappelijke bedoelingen en soms door winstbejag. We willen geen open ruimte meer opofferen, we willen steden versterken en woningen bouwen op goed met openbaar vervoer bereikbare plaatsen. Dat maakt woningbouw lastig en kostbaar. Ruimtelijke ordening kost meer dan menigeen vermoedt. Hoge woningprijzen zorgen voor hoge grondprijzen en dus in principe voor geld om kwaliteit te leveren op de juiste plek. In feite zorgt het rijk door de prijsopdrijvende vraagstimulering voor inkomstenoverdracht naar gemeenten die profiteren van hoge grondprijzen en hoge OZB inkomsten. Zo worden miljarden rondgepompt. Wordt dat geld inderdaad gebruikt om het aanbod te scheppen dat wordt gevraagd? Voor een belangrijk deel niet. Niet alleen de gemeenten maar ook de corporaties die profiteren van hoge verkoopopbrengsten spenderen het maatschappelijk kapitaal slechts ten dele voor nieuwbouw en woningverbetering. Beide partijen stellen dat investeren moeilijk is door regelingen waar zij geen invloed op hebben, zoals milieuwetgeving. Zo hebben de partijen elkaar in een houdgreep en blijven veranderingen uit. Situaties zijn doorgaans zo complex dat zelfs specialisten geen zicht meer hebben, laat staan de burger.

Gemeenteraden dragen hier een grote verantwoordelijkheid. Gemeenten hebben de meeste instrumenten in handen om het vastzittende woningaanbod los te trekken. Zolang hervorming van het woonbeleid op gemeentelijk niveau uitblijft valt er dus maar weinig te winnen. Het kabinet denkt met afspraken met regio’s de zaak vlot te kunnen trekken. Dat zal niet goed lukken, want ten eerste heeft het rijk zonder sancties nauwelijks een onderhandelingspositie en ten tweede stellen die regio’s niet veel voor zolang gemeentelijke belangen voorgaan. Hoe trekken we dit vlot?   

Oplossingen

De problemen aan de aanbodzijde moeten in ieder geval in kaart worden gebracht. Het Centraal Planbureau en de SER doen onderzoek naar de woningmarkt maar richten zich vooral op de vraagzijde. De problemen aan aanbodzijde hebben we onvoldoende in het vizier. Desalniettemin geef ik een voorzet voor oplossingen.

Zoals gezegd dragen gemeenten, en in wat mindere mate provincies, een hoofdverantwoordelijkheid voor het woningaanbod. Gemeenteraden richten zich op lokale belangen terwijl de woonmarkt zich niet tot de schaal van een gemeente beperkt, zomin als de arbeidmarkt, de mobiliteit, luchtvervuiling en zomeer. Gemeenten zullen dus moeten samenwerken en onderlinge solidariteit tonen. Als steden klem zitten kunnen omliggende gemeenten oplossingen bieden. Anders gaat niet alleen het woonaanbod op slot maar ontstaat ook sociale segregatie, een situatie die we helaas vaak tegenkomen.

Er zijn drie oplossingen. Het rijk kan klemzittende gemeenten, vooral grotere steden, helpen met een massa geld. Dat doet ze nu ook via de subsidiepomp, maar mijns inziens moet die hulp doelgerichter worden om effect te hebben. Het Rijk kan daarnaast met aanwijzingen ingrijpen in de gemeentelijke autonomie. Dat is weliswaar vragen om moeilijkheden maar hier en daar zal het moeten. Het geijkte instrument, de nieuwe wet op de ruimtelijke ordening, ligt klaar. Ik pleit daarnaast voor een derde oplossing, waarbij de Politiek (met een hoofdletter) het heft meer in handen neemt. Lokale politiek heeft nu vaak een hoog ‘leefbaarheidskarakter’: lokale belangen kunnen overheersen. Politieke Stromingen met de hoofdletter kunnen daarentegen samenhang creëren tussen het lokale, regionale en (inter-)nationale niveau. De moderne netwerksamenleving waarin we ons op al die niveaus bewegen maar waar minder bedeelden wel letterlijk vastzitten verlangt actie en solidariteit door alle bestuurslagen heen, van stadsdeel tot Europa. Probleem is dat de meeste politieke stromingen nauwelijks getuigen van visie op de ruimtelijke inrichting van de samenleving, waaronder het wonen. Dat moet veranderen, want de huidige ordeningspraktijk is te zeer een balspel voor deelbelangen en jaagt de samenleving op extreme kosten. Hier kan D66 van dorpsraad tot parlement een fundamentele discussie aanjagen. Zo’n discussie is essentieel om de complexe puzzel van het woningdossier op te kunnen lossen en tegelijkertijd te kunnen werken aan een duurzame inrichting van ons land.

Tenslotte nog een paar woorden over de hypotheekrenteaftrek en het huurbeleid, want de discussie daarover komt als het goed is weer terug rond de volgende Kamerverkiezingen. De VROM-raad heeft daar een zinvol advies over uitgebracht: vervang de hypotheekrenteaftrek en huursubsidie geleidelijk door een systeem van woontoeslagen dat kopers en huurders die het echt nodig hebben gelijkelijk behandelt en besteedt de vrijkomende rijksmiddelen  enerzijds aan doelgerichte aanbodondersteuning met locatiesubsidies en anderzijds aan belastingverlaging.  Als lid van de VROM-raad en lid van D66 ondersteun ik dit advies van harte. D66, niet gehinderd door krachtige deelbelangen, kan pogen een coalitie langs dergelijke lijnen bij elkaar te brengen. Maar het woonprobleem zit zoals gezegd ook dieper. Het is daarom tijd voor een gesynchroniseerd nationaal, regionaal en lokaal Leefomgevingplan waarbij de politiek, en niet ministerie X of Y, het voortouw neemt. Ik schat de kans op succes hier hoger in dan de kans op echte doorbraken in het hypotheekdossier en huurbeleid.

Pieter Tordoir is hoogleraar Economisch Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam, lid van de VROM-raad en eigenaar van een advies- en onderzoekspraktijk.

Dit is een artikel uit Idee (2009), jaargang 30, nr. 4, pp. 10-13.